Priprema nekretnine za prodaju

SAVJETI ZA PRIPREMU NEKRETNINE ZA PRODAJU

Prije izlaska na tržište upoznajte se sa tržišnom vrijednošću nekretnina sličnih Vašoj (po godini izgradnje, kvadraturi, održavanosti, gradu, kvartu, …) kako biste lakše odredili početnu cijenu za oglašavanje, no uzmite u obzir da stvarna vrijednost Vaše nekretnine ne mora biti niti približno jednaka onoj koju diktira tržište.

Početna cijena za oglašavanje mora biti realna tržišna cijena Vaše nekretnine i to je svakako prvi i možda najvažniji korak za uspješnu i brzu realizaciju prodaje. Previsoka početna cijena u Vašem oglasu odbija stvarne potencijalne kupce koji najčešće ne žele ni razgledati nekretninu i eventualno pregovarati o finalnoj kupoprodajnoj cijeni. Pogrešno je mišljenje da ćete uvijek biti u mogućnosti spustiti cijenu i prihvatiti nižu ponudu jer postoji šansa da tu ponudu nikada i ne dobijete.

Ukoliko je prodaja Vaše nekretnine hitna, tada morate biti oprezni sa periodičkim korekcijama oglasne cijene jer potencijalni kupci prate Vaš oglas i koliko često mijenjate cijenu i čekaju kad ona padne na njima prihvatljivu razinu. Savjet je da odmah odredite realnu cijenu ispod koje 

nikako ne namjeravate prodati, povećajte ju za oko 5 % i neka to bude Vaša oglasna cijena.

Na uspješnu i brzu prodaju svakako negativno utječu eventualni sitni nedostaci Vaše nekretnine, a koje je moguće otkloniti bez velikih financijskih izdataka. Većina kupaca traži nekretninu u koju neće biti potrebno ulagati previše. Sitni popravci i zahvati kao što je osvježivanje zidova i unutarnje stolarije novim premazom boje neće stvoriti prevelike troškove, a uvelike će utjecati na prvi dojam potencijalnog kupca. Prve minute razgleda Vaše nekretnine presudne su i usmjeriti će kupca na put približavanja kupnji ili udaljavanja od kupnje. 

Posebno je bitno za prvi dojam kod razgleda Vaše nekretnine: urednost nekretnine, mirisi u nekretnini, odstraniti eventualni dim cigarete, odstraniti osobne fotografije ukućana koje u pravilu ne bi trebale biti na zidovima prilikom razgleda nekretnine jer potencijalni kupac nastoji sebe zamisliti u svom novom domu, potrebno je odstraniti znakove vlage nastale u kutevima prostorija zbog toplinskih mostova itd. . Potencijalni kupac vrlo brzo donosi svoju odluku pa će zato npr. uredna i svijetla ulazna vrata, uredan hodnik, kuhinjski elementi u dobrom stanju, čista kupaonica i tepisi i dr., vjerojatno biti od presudnog utjecaja na odluku potencijalnog kupca o kupnji Vaše nekretnine.

Ako se radi o kupnji kuće, apartmana ili 

kuće za odmor vrlo je važna uređenost okućnice i vanjski izgled građevine. Vanjska izolaciona fasada na kući svakako će podići cijenu kuće vjerojatno i za veći iznos od uloženog u samu fasadu. U prvi dojam koji se stiče o nekretnini ulazi i uređenost okućnice, dvorišne ograde, travnjaka i ostali sitni detalji koji se lako mogu popraviti (očišćeno lišće, uređena ulazna vrata, …) i ne koštaju Vas previše novaca ni vremena.

SAŽETAK:

– morate biti potpuno sigurni u namjeri prodaje Vaše nekretnine,

– odredite realnu tržišnu cijenu, to je 

najvažnije, ukoliko ne znate sami to učiniti, potražite savjet stručnjaka (procjenitelja vrijednosti nekretnina),  

– izvršite sve popravke koji ne zahtijevaju prevelike financijske troškove jer izuzetno teško je ukalkulirati uložen novac i trud u novu povećanu vrijednost Vašenekretnine na tržištu,

– nepotreban namještaj i osobne stvari sklonite (uklanjanje nepotrebnih predmeta rezultira većom prostranosti prostorija i urednosti),

– kod prodaje kuću uredite okućnicu,

– budite strpljivi sa kupcima, ocijenite svaku njihovu eventualnu ponudu i odgovorite im na njihovu ponudu u kratkom roku, 

– NE ZABORAVITE, uvijek možete angažirati našu agenciju kao pouzdanog stručnjaka za kvalitetnu prezentaciju i ubrzavanje prodaje Vaše nekretnine.

Priprema dokumentacije nekretnine za prodaju

Dokumentacija koja prati nekretninu izuzetno je važna za kupoprodajni postupak. Najvažniji dokument za kupoprodaju neke nekretnine je zemljišnoknjižni izvadak nekretnine ili tzv. gruntovni izvadak nekretnine, što je jedno te isto.

Zemljišne knjige vode zemljišnoknjižni odjeli Općinskih sudova.

Također, za nesmetanu prodaju nekretnine vlasnik nekretnine mora imati dokaz legaliteta iste, a to su pravomoćna uporabna dozvola nekretnine koja potvrđuje da je nekretnina izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolom u pogledu gabarita građevine, smještaja na čestici i namjene.

Za nekretnine za koje je završen postupak legalizacije dokaz legaliteta je pravomoćno rješenje o izvedenom stanju građevine.  

Pogrešno je mišljenje nekih vlasnika nekretnina da je državna uprava ili netko drugi odgovoran za sve ono što piše u 

gruntovnom izvatku njegove nekretnine. Zemljišnoknjižni odjeli rade u skladu sa Zakonom o zamljišnim knjigama, Zakonom o općem upravnom postupku i brojnim drugim zakonima koji reguliraju područje vlasništva i prometa nekretnina, ali često je vlasnik nekretnine taj koji mora biti inicijator ažuriranja podataka u gruntovnom izvatku kao što su npr. brisanje nekih postojećih upisanih tereta, brisanje upisanih zabilježbi, ažuriranje osobnih podataka vlasnika itd.

Sam vlasnik može puno učiniti u cilju pripremanja gruntovnog izvatka za prodaju svoje nekretnine jer često nedostaci u gruntovnom izvatku dovode do odustajanja potencijalnog kupca od kupnje neke nekretnine. Zato je gruntovni izvadak 

potrebno urediti prije početka prodaje jer nikad se ne zna koliko ćemo brzo pronaći kupca.  

Naš savjet je da svakako prije početka prodaje provjerite aktualno stanje gruntovnog izvatka Vaše nekretnine i angažirate stručnjaka za provedbu potrebnih ažuriranja aktualnog stanja, ako to ne možete učiniti sami.

Poučeni višegodišnjim posredničkim iskustvom prilikom posredovanja koja smo uspješno obavili možemo Vam reći da

SAMO UREDNI VLASNIČKI DOKUMENTI  I  PRIPADAJUĆE DOZVOLE TE STRUČNO 

VOĐEN KUPOPRODAJNI POSTUPAK DOVODE DO NESMETANE I SIGURNE KUPOPRODAJE NEKRETNINE.  

Savjeti za kupnju nekretnine

 Najbitinije je da kao kupac donesete odluku koji tip nekretnine želite kupiti, tj. da li će to biti stan, apartman, kuća, kuća za adaptaciju ili zemljište za gradnju nove kuće. Zbog velike ponude nekretnina na tržištu odlukom o tipu nekretnine koji želite kupiti uštedjeti ćete si dragocjeno vrijeme.

Nakon prve navedene odluke, a prije početka razgledavanja nekretnina OBAVEZNO PROVJERITE SVOJU FINANCIJSKU MOĆ te napravite plan 

odnosno pokušajte donijeti odluku koliko novaca ćete investirati u kupnju nekretnine. Nakon toga odaberite, sukladno planiranoj investiciji, nekretnine koje želite razgledati. U nekretnine koje želite razgledati slobodno uvrstite i nekretnine koje premašuju Vaš budžet, znači i one nekretnine čija je oglasna cijena do 20% viša od Vašeg budžeta jer najčešće kod gotovo svake oglašene nekretnine ima mjesta za pregovore oko finalne cijene.      

Sa razgledavanjem nekretnina počnite samo ako ste svojevoljno donijeli čvrstu odluku da ste potencijalni kupac željene nekretnine koju ćete pokušati pronaći na tržištu nekretnina. Idealnu nekretninu gotovo je nemoguće pronaći već je samo pitanje koliko se blizu možete odabranom 

nekretninom približiti svojoj zamišljenoj idealnoj nekretnini. Kada pronađete pogodnu nekretninu za kupnju tada slijedi provjera dokumentacije koja prati nekretninu.   

Pri kupoprodaji nekretnine nikad dovoljno opreza. Ponekad se skupe pogreške događaju zato što kupac želi kupiti što jeftinije, katkad iz neznanja, ali i zbog namjere nekih zlonamjernih prodavatelja da lakovjerne kupce prevare. Stoga, ne valja ulaziti u sumnjive i neprovjerene transakcije koliko se god nekretnina činila privlačnom, a čak i kad se čini da su svi dokumenti uredni, treba ih znati čitati. 

Kupnja nekretnine nije ni lak ni jednostavan posao, a pogotovo je rizična 

kupoprodaja sa gotovinskim plaćanjem kupoprodajne cijene pa je najsigurnije obratiti se i angažirati stručnu osobu iako to za sobom povlači određeni trošak. Ako kupujete nekretninu preko agencije onda je najbolje poslovati s provjerenim agencijama za posredovanje u prometu nekretnina. Mora se uzeti u obzir da ni svi posrednici nisu uvijek dovoljno stručni ili su tek djelomično osposobljeni za taj posao. 

Kupnja nekretnine preko provjerenih i stručnih agencija ne bi smjela stvarati dodatne troškove za kupca nekretnine. Upravo zbog toga ovlašteni posrednik od kupca nekretnine iz svoje ponude očekuje fer odnos jer se provizijom iscrpljuje samo od svojeg nalogodavca. Fer odnos Kupca prema posredniku podrazumijeva 

nezaobilaženje posrednika s ciljem samostalnog zaključivanja kupoprodaje s prodavateljem nekretnine nakon što određenu nekretninu iz ponude posrednika za koju je iskazao interes razgleda s posrednikom.

Naša agencija kod kupoprodaje nekretnine često koristi usluge odvjetničkih i javnobilježničkih ureda za pripremu dokumentacije kako bi obje ugovorne strane (i naši nalogodavci za posredovanje i kupci nekretnina iz naše ponude) bile pravno zaštićene.   

Energetski certifikat

Energetski certifikat je dokument kojim se iskazuju energetska svojstva zgrade/stana, a njegova osnovna svrha je pružiti 

njihovim vlasnicima i korisnicima informaciju o energetskim svojstvima zgrade/stana. Kako bi se smanjilo nepotrebno rasipanje golemih količina sve skuplje energije u zgradama uvedena je zakonska obveza energetskog certificiranja svih kuća, zgrada i stanova koji se iznajmljuju, daju u zakup i prodaju osim onih navedenih u članku 6. Pravilnika o energetskom certificiranju zgrada.

Sektor zgradarstva posebno je značajan kao potrošač energije, jer u ukupnoj potrošnji energije sudjeluje s oko 40%, s prevladavajućim trendom stalnog porasta potrošnje, ali i velikim potencijalom uštede energije u potrošnji za grijanje, pripremi tople vode, klimatizaciji i rasvjeti.

Prema Pravilniku o energetskom certificiranju zgrada od 15. ožujka 2010. godine sve zgrade koje su izgrađene prije 31. ožujka 2010. godine, kada se prodaju, iznajmljuju ili daju na leasing, moraju imati energetski certifikat izdan na način sukladno odredbama tog Pravilnika koje se odnose na energetsko certificiranje postojećih zgrada dostupan na uvid kupcu ili najmoprimcu najkasnije danom pristupanja Republike Hrvatske u članstvo EU. Obzirom da je Hrvatska sada punopravna članica EU, nakon 01.07.2013. godine niti jedna kupoprodaja nekretnine koja nije izuzeta od energetskog certificiranja ne smije biti sprovedena bez važećeg energetskog certifikata koji je izradio ovlašteni energetski certifikator. 

Početkom prosinca Vlada RH je uputila 

prijedlog Zakona o gradnji u saborsku proceduru, u prijedlogu zakona je definirano da nekretnine bez energetskog certifikata ne samo da se ne smiju prodati, iznajmiti ili zakupiti već se ne smiju ni oglašavati za prodaju, najam ili zakup u medijima. U suprotnom se samostalni oglašivači, vlasnici nekretnina, a isto tako i ovlašteni posrednici u prometu nekretnina izlažu mogućoj novčanoj kazni u iznosu od 5.000,00 – 30.000,00 kuna.

S pravom se ovlašteni posrednici u prometu nekretnina pribojavaju da će ova mjera obveznog certificiranja čak prije početka oglašavanja pojedine nekretnine usporedno sa neprestanim najavama poreza na vlasništvo nekretnina i sa svim negativnim gospodarskim i makroekonomskim kretanjima vjerojatno i nažalost dodatno umrtviti promet nekretnina u RH.